Право собственности на самовольную постройку?

В правоприменительной практике довольно часто возникают вопросы о возможности использования собственником объекта недвижимости (нежилые помещения), право на который зарегистрировано на основании решения суда, при условии, что объект возводился без разрешительной документации и не вводился в установленном порядке в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Таким образом, законом установлено три самостоятельных признака самовольной постройки, и наличие хотя бы одного из них является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а также самостоятельно пользоваться ею. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, которые позволяют лицу, осуществившему возведение самовольной постройки, в судебном порядке признать на неё право собственности.

Таким образом, владелец самовольной постройки вправе пользоваться и распоряжаться ею только при наличии вступившего в законную силу судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку и государственной регистрации этого права, что не исключает в свою очередь возможности последующего предъявления требований о её сносе в случае допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, при возведении спорной постройки должны быть учтены требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Возведение лицом постройки с отступлением от технических норм и правил само по себе не влечет необходимости сноса постройки, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Бремя доказывания факта нарушения прав возведенной постройкой, наличия угрозы жизни и здоровью лежит на стороне, обратившейся в суд с иском о сносе постройки.